rekonstrukcija-i-kapremont-stroiteli-ishhut-novye-resursy-dlja-sozdanija-zhilja-v-centre-66951c8

Дефицит новых участков под застройку, градостроительные, законодательные и технические сложности со строительством жилья в центре Петербурга сделали объекты премиум-класса по-настоящему редкими. Вместе с тем в исторических районах стали появляться проекты реконструкции и с недорогим жильем.

02.10.2021 09:060Печать

Реконструкция и капремонт: строители ищут новые ресурсы для создания жилья в центре

Фото: Pixabay.comПоделиться

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Центральном районе Северной столицы, начиная с января 2021-ого, на рынок не вышло ни одного нового жилого комплекса. Объем предложения — то что есть в продаже — в этом районе сегодня равен 26,4 тыс. кв. м жилья, что составляет менее 1% от общегородских объемов. Всего строится 15 объектов, считая проекты апартаментов. И вопреки расхожему мнению, элитных из них всего 3, бизнес-класса — 2, зато 10 комплексов комфорт-класса.

Если отдельно рассматривать рынок строящегося элитного жилья, здесь в продаже остались единичные оставшиеся комплексы на Крестовском и Петровском острове, а также ряд локальных проектов в основном в Петроградском, реже в Центральном и Адмиралтейском районах. Средняя цена «квадрата» выросла с начала года на 4%, и сейчас составляет 405,5 тыс. руб.

Сложные варианты

«Петровский и Крестовский острова практически исчерпали свой потенциал, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Дефицит участков под строительство толкает девелоперов браться за очень сложные со всех отношениях объекты в центре города — проблемные как со стороны общественного мнения, так и юридически. Все такие варианты имеют массу обременений и трудностей в перспективе и при этом предлагаются без готовой документации и гарантий, что строительство вообще будет возможно».

«Когда мы говорим о новом строительстве в центре города, нужно обязательно учитывать состояние грунтов, соседних исторических построек, обременения на участке и множество других параметров, — рассказывает Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой».

Например, нулевой цикл клубного дома «Приоритет» на Воскресенской набережной занял у нашей компании почти два года из-за того, что мы работали почти как саперы на минном поле. По обеим сторонам от небольшого объекта, рассчитанного на 40 квартир, расположены доходный дом Полубояринова 1893 года постройки и дом по Шпалерной улице, 22, созданный в 1852 году». По словам Кравцовой, площадь участка не позволяла в полную силу использовать возможности строительной техники, для свай мы применяли специальную технологию струйной цементации — Jet-grouting, а некоторые решения для создания двухуровнего подземного паркинга впервые применялись в истории гражданского строительства в нашем городе.

По словам Евгения Подгорнова, архитектора, директора студии «Интерколомниум», всё, что можно представить, все возможные ограничения — от разрешения согласующих органов на начальном этапе и до процесса ввода объекта в эксплуатацию — всё это справедливо для строительства в центре. «Первым делом придется столкнуться с общественным мнением, подогревом внимания к проекту градозащитных организаций, — уверен эксперт. — Ты не успел ещё «окунуть перо», чтобы сделать эскиз, а девелопер только-только приобрел участок, а уже к проекту привлечено повышенное внимание. Далее начинаются нормативные и законодательные нюансы. Кроме того, сам процесс строительства очень сложен и связан с обследованием соседних зданий и влиянием на них».

Согласен с коллегой и Валентин Коган, архитектор, руководитель бюро SLOI Architects. По его мнению, про систему согласований проектов в историческом центре говорить можно очень много, так как это сложный многоступенчатый процесс, который все больше бюрократизируется. Тем самым увеличивая сроки и риски для девелоперов и архитекторов. В этом смысле периферийные районы проще для девелоперов из-за меньшего внимания со стороны общественности.

Из старого в новое

«Свободных участков в городе в принципе становится всё меньше, центра Петербурга это тоже касается, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Интересным трендом последнего времени становится реконструкция исторических зданий и переоборудование их под современное использование с учётом новых требований и трендов, но с сохранением первоначального облика».

Любопытно, что в рамках реконструкции, реставрации и капитального ремонта зданий в историческом центре можно говорить как и о баснословно дорогих проектах, подразумевающих продажу квартир класса премиум, так и о недорогих квартирах в масс-маркете.

Так, зимой 2021-ого стало известно о приобретении ГК «Еврострой» под реставрацию 26 квартир площадью 6 тыс кв.м в доходном доме Карла Шрейберга на Захарьевской ул., 41. Здание включено в реестр региональных памятников.

«Реставрация исторических зданий — не менее трудозатратный процесс для девелопера, — отмечает Оксана Кравцова. — Дело в том, что опытных реставраторов в Санкт-Петербурге не так много, как кажется на первый взгляд. Если речь идет о памятнике, а клубный дом «Три Грации» на Захарьевской улице, 41 — это объект культурного наследия регионального значения, то на каждое действие строителей необходимо получать разрешение КГИОП. Разумеется, это касается не только парадных фасадов в стиле необарокко, но и дореволюционных элементов внутреннего декора: изразцовых печей, каминов, лепнины, напольной плитки или потолочных плафонов».

Стоимость квадратного метра в элитном клубном доме «Три Грации» составляет от 450 тысяч до 1 миллиона рублей. В будущем «Еврострой» также планирует приступить к реставрации комплекса построек на Галерной улице, 20–22, которые до революции принадлежали банкиру и виноторговцу Исааку Утину — одному из самых богатых людей Российской империи.

«Реставрация исторических зданий – это перспективный путь развития для компаний, которые обладают богатым опытом реализации жилых проектов в центре, — поясняет Оксана Кравцова. — При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется.

Между тем, с недавнего времени существует и более бюджетная реконструкция и капитальный ремонт старинных домов, позволяющая людям со сравнительно невысоким достатком приобрести квартиру в центре Петербурга. Так, в августе 2021-ого на торгах были выкуплены четыре аварийных дома на Тележной улице, 21–29. Покупателями выступили Ян Бобрышев и Степан Цепалкин, которые ранее создали группу «Реновация». На ее счету капитальный ремонт аварийного дома на ул. Тюшина, 6, разборка и воссоздание дома на Большой Разночинной, 6, литера В… Сейчас идет капремонт зданий на Боровой и Воронежской улицах и по другим адресам. Например, на Боровой стоимость квартир начинается от 3,6 млн. руб.

Дефицит возможностей строительства в центре города стал причиной еще одного тренда. «В Петербурге еще много исторических локаций без должной жилой среды, поэтому после исчерпания возможностей Петровского и Крестовского островов элитными станут другие территории, например, Коломна, Васильевский остров, — уверена Наталья Кукушкина. — Появятся своего рода «Серебряные мили», как уже произошло, например, в Москве в районе Хамовники».

Согласна с этим утверждением и Ольга Трошева. «Есть так называемые околоцентральные престижные локации, где нет столь существенных ограничений, но есть высокий спрос, — говорит она. — В перспективе девелоперы, работающие в высоких ценовых сегментах, будут активно осваивать такие места». Кроме того, и в центре еще остались участки на набережных, где сосредоточены лучшие виды на воду. Так, Setl Group готовит к выходу на рынок проект высокого класса на участке с видом на Неву напротив ледокола Красин. Это одна из немногих территорий на Васильевском острове, где возможно строительство, на первой линии с прямым выходом на набережную реки».

Маргарита Яременко, Мария Мокейчева

Фото: Pixabay.com